Порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Информационная поддержка по теме: "Порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества" с подробным описанием. В статье мы постарались полностью раскрыть тему. В случае возникновения вопросов, вы всегда можете их задать дежурному юристу.

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Источник: http://assistentus.ru/vedenie-biznesa/neotdelimye-uluchshenija-arendovannogo-imushchestva/

Энциклопедия решений. Учет неотделимых улучшений арендованных объектов недвижимости при операционной аренде (для бюджетной сферы)

Учет неотделимых улучшений арендованных объектов недвижимости (для госсектора)

ГАРАНТ:

Материал могут применять казенные, бюджетные и автономные учреждения, органы государственной власти (местного самоуправления) и другие организации госсектора

Читайте так же:  Апелляционная жалоба дополнительные доказательства

Организация госсектора, арендующая имущество, может осуществлять улучшения арендованного недвижимого имущества, не отделимые без вреда для этого имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Понятие неотделимых улучшений применимо также и к имуществу, полученному в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Произведенные улучшения могут рассматриваться в качестве неотделимых при выполнении следующих условий:

1) улучшения должны являться составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ), их использование вне арендуемого имущества невозможно;

2) демонтаж имущества, составляющего улучшения, может нанести существенный ущерб объекту недвижимости — необходимо будет проводить ремонтные работы.

Неотделимые улучшения арендованного имущества могут возникнуть в результате капитальных вложений, связанных с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением, частичной ликвидацией объектов имущества (см., в частности, письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 06.06.2012 N 03-03-10/61, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280). В отдельных случаях специалисты уполномоченных органов допускают, что неотделимые улучшения могут возникнуть также в результате ремонтных работ, оплата которых учтена по коду КОСГУ 225 (письмо Минфина России от 01.12.2015 N 02-10-10/69756).

В соответствии с п. 42 Инструкции N 157н законченные капитальные вложения арендатора (лизингополучателя) в отделимые или неотделимые улучшения арендованных им объектов имущества, в том числе по договору лизинга (сублизинга), принимаются к учету в составе основных средств учреждения-арендатора (лизингополучателя) в сумме произведенных им вложений, если иное не предусмотрено договором аренды (лизинга, сублизинга).

Специалисты финансового ведомства указывают, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества (стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества) не могут рассматриваться в качестве объектов движимого имущества (см., например, письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447, от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760).

Примечание

При согласовании текстов договоров аренды финансово-экономическая служба учреждения должна обращать внимание на предусмотренный порядок возмещения арендодателем стоимости произведенных с его согласия неотделимых улучшений.

Дело в том, что п. 2 ст. 623 ГК РФ позволяет арендодателю включить в договор аренды положение, согласно которому он не обязан нести подобные расходы (постановление АС Волго-Вятского округа от 11.02.2015 по делу N А31-13871/2013). Заключение договора аренды с подобным условием может стать поводом для претензий контролирующих органов.

В свою очередь, при согласовании договоров на осуществление работ, приводящих к неотделимым улучшениям арендованного объекта, нужно требовать у ответственных сотрудников документы, подтверждающие согласие арендодателя. При отсутствии таких документов арендодатель вправе не компенсировать расходы учреждения (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

При приемке результатов работ, выполняемых в отношении арендованного объекта недвижимости, профильной комиссии учреждения необходимо выполнить следующие действия.

1. Из общего перечня (ведомости) оборудования (прилагается к Актам ф. ф. N КС-2, N КС-11, N КС-14), смонтированного в арендуемом объекте недвижимости, выделить отдельные объекты основных средств со всеми приспособлениями и принадлежностями:

— которые могут быть отделимы без причинения ущерба этому объекту недвижимости;

— отделение которых не повлияет на использование объекта недвижимости в соответствии с его назначением.

Например, к отделимым улучшениям при соблюдении вышеуказанных критериев могут быть отнесены: система кондиционирования и вентиляции, структурированная кабельная система (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

2. Оставшиеся капитальные вложения в арендуемые объекты недвижимости, являющиеся составной частью сложной вещи, учитываются в качестве неотделимых улучшений каждого отдельного объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения).

При этом следует также руководствоваться и положениями Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008) (до 1 января 2017 года — ОКОФ ОК 013-94), согласно которым здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, в состав зданий входят:

— коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании);

— внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;

— внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой;

— внутренние телефонные и сигнализационные сети;

— вентиляционные устройства общесанитарного назначения;

— подъемники и лифты.

Например, в качестве неотделимых улучшений может рассматриваться:

— устройство полов: бетонных (постановление Одиннадцатого ААС от 01.06.2012 N А55-31470/2011), кафельной плиткой (постановление Восьмого ААС от 27.10.2010 N 08АП-7561/2010, 08АП-7620/2010), линолеумом (постановление Двадцатого ААС от 11.08.2011 N А09-4224/2010);

— устройство стен, перегородок, проемов, перекрытий, инженерных коммуникаций (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 N А49-2569/2010, Девятого ААС от 04.08.2011 N 09АП-16360/2011-АК и 09АП-16362/2011-АК);

— отделочные работы, направленные на изменение характеристик помещения (приведение в соответствие с требованиями для размещения органов пограничного, таможенного, ветеринарного и фито-санитарного контроля), в помещении ранее не предназначенном для этих целей.

Внимание

Отделочные работы, выполненные исключительно в косметических целях (штукатурка, покраска, переклейка обоев), как правило, рассматриваются в качестве ремонтных работ и, соответственно, как неотделимые улучшения не учитываются.

Решение об отнесении капитальных вложений к неотделимым (отделимым) улучшениям должно быть не единоличным решением бухгалтера, а коллегиальным решением, основанным на профессиональном суждении квалифицированных специалистов, входящих в состав комиссии. Дело в том, что подобные вопросы не относятся к компетенции бухгалтерской службы государственного (муниципального) учреждения и окончательно могут быть разрешены только соответствующими техническими специалистами.

В то же время обеспечение эффективного использования средств учреждения и ведение бухгалтерского учета является одной из функций бухгалтерии (финансово-экономической службы). Поэтому в случае осуществления каких-либо строительных работ в арендованном объекте недвижимого имущества, ответственному сотруднику бухгалтерии желательно в письменном виде поставить перед руководителем учреждения и (или) профильным структурным подразделением учреждения следующие вопросы:

1. Приводят ли работы к улучшению арендованного имущества? Или речь идет только о восстановлении (поддержании) характеристик объекта, то есть о ремонте (текущем, капитальном)?

Читайте так же:  Жалоба в прокуратуру на незаконные действия

2. Могут ли улучшения арендованного имущества быть признаны неотделимыми?

Только после получения ответов на эти вопросы должны осуществляться действия по отражению в учете расходов по оплате соответствующих обязательств и (или) постановке на учет нефинансовых активов. Если же описанный выше порядок работы не соблюдается и сотрудники бухгалтерии (финансово-экономической службы) самостоятельно определяют характер строительных работ то они тем самым, по сути, берут на себя ответственность за возможные последствия такого решения.

Примечание

Порой граница между отделимыми и неотделимыми улучшениями, а также ремонтными работами, совсем не очевидна даже для технических специалистов. Споры по данному вопросу нередко доходят до суда. Принимая окончательное решение об учете какого-либо объекта в качестве отделимого улучшения (движимого имущества) помните, что по окончании договора аренды могут возникнуть значительные расходы на его демонтаж. И далеко не всегда этот демонтированный объект получается реализовать или каким-то образом смонтировать на иных объектах, принадлежащих учреждению. А это уже повод для проверяющих констатировать по итогам контрольного мероприятия факт неэффективного расходования средств (использования имущества). Кстати, такие же претензии могут быть предъявлены и в том случае, если объект был оставлен арендодателю по истечении договора аренды без получения компенсации.

Собственностью арендатора являются только отделимые улучшения арендуемого имущества (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Поскольку право собственности на неотделимые улучшения арендованного имущества не переходит к публично-правовому образованию (как и не переходит производное от права собственности право оперативного управления), неотделимые улучшения не могут рассматриваться :

— в качестве имущества, подлежащего учету в Реестре имущества публично-правового образования;

— в качестве объекта недвижимого имущества, право на который подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В то же время до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор признается лицом, которое произвело капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, определение ВАС РФ от 26.03.2012 N ВАС-2715/12).

Соответственно, законченные вложения арендатора в неотделимые улучшения арендуемых им объектов имущества отвечают понятию актива и подлежат учету в составе основных средств в сумме произведенных вложений с использованием следующей корреспонденции (ст. 5 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. 42 Инструкции N 157н, п. 5 Инструкции N 162н, п.п. 8 Инструкций NN 174н, 183н):

Источник: http://base.garant.ru/58070515/

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

Видео (кликните для воспроизведения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Читайте так же:  Исковая давность по капитальному ремонту судебная практика

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Источник: http://www.garant.ru/article/6688/

Порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

«Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!»

Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, доходов в целях исчисления налога на прибыль у арендодателя не возникает.
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, подлежат учету в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ после окончания срока аренды. Учет арендодателем нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при несогласованных неотделимых улучшениях арендованного имущества приведет к налоговым спорам.
При получении неотделимых улучшений имущества (независимо от согласования) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает.
В случае согласования улучшений арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений.
Даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям (в том числе при наличии согласования). В противном случае арендодателю придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.

Налог на прибыль

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

НДС

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

Порядок обложения НДС при получении несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно) аналогичен безвозмездно полученным капитальным вложениями, произведенным с согласия арендодателя: объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), право на налоговый вычет отсутствует (пп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок). В противном случае организации придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

24 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1179713/

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Читайте так же:  Моральный вред незаконное уголовное преследование

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/

Учет расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества

Автор: С. А. Скобелева
Источник: журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»№19-2004 г
Опубликовано: 16 сентября 2005

Вопросы учета неотделимых улучшений арендованного имущества занимают серьезное место в повестке дня многих организаций, оставаясь при этом в течение ряда лет достаточно актуальными. Единого подхода в их решении среди специалистов в области бухгалтерского учета и налогообложения не существует – у каждого свое видение обозначенной проблемы. Автор статьи попыталась разобраться в тонкостях гражданского, бухгалтерского и налогового законодательства, относящихся к данным вопросам, в надежде на то, что ее аргументы будут небезынтересны нашим читателям и, возможно, смогут помочь в споре с налоговиками.

Юридические аспекты

  • отделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендатору;
  • отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества (то есть арендодателем), принадлежат арендодателю.

Особенности бухгалтерского учета улучшений арендованного имущества

Автор такой точки зрения не придерживается, и вот почему. Нормы ПБУ 6/01 обязывают учитывать капитальные вложения в арендованное имущество в составе основных средств. При указанном подходе произведенные улучшения на многие годы (в зависимости от срока аренды) могут «зависнуть» в учете арендатора на счете учета вложений в объекты основных средств. Как результат, придется забыть и о необходимости начисления по ним амортизации, а следовательно, и отражении в составе расходов организации – арендатора, несмотря на непосредственную связь с изготовлением и продажей продукции (товаров, выполнением работ, оказанием услуг). В итоге, по истечении срока действия договора арендатор предъявит арендодателю для компенсации всю сумму затрат на неотделимые улучшения, несмотря на то, что к этому времени они фактически уже утратят (частично или полностью) свою первоначальную стоимость. Для полноты картины приведем конкретный пример, наглядно демонстрирующий нелепость описанной ситуации

Пример 1

Арендатор с согласия собственника сразу после заключения с ним договора аренды установил в арендуемом им помещении пожарную сигнализацию, которая не может быть демонтирована без ущерба для имущества арендодателя, – то есть произвел неотделимые улучшения. По условиям договора, по окончании срока аренды арендодатель возмещает стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества.
Расходы на установку пожарной сигнализации составили 20 000 руб. (НДС для упрощения примера не рассматриваем). Срок договора – 8 лет. Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1), приборы автоматического пожаротушения и пожарной сигнализации числятся в составе основных средств в четвертой амортизационной группе (со сроком полезного использования свыше 5 лет до 7 лет включительно). Арендатор в течение срока действия договора учитывал пожарную сигнализацию на счете 08 и амортизацию по ней не начислял.

В момент окончания срока действия договора (через восемь лет) бухгалтер организации – арендатора составит проводку:
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» – 20 000 руб.

Таким образом, подход к решению проблемы учета, при котором порядок отражения в нем затрат на производимые улучшения зависит от дальнейшего их компенсирования, является, на наш взгляд, некорректным. К тому же зачастую бывает и так, что арендатор заранее не знает, будут ли ему возмещены затраты (например, когда арендодатель возмещает их без предварительного согласия на производство неотделимых улучшений). В связи с этим способ учета неотделимых улучшений, так же как и отделимых, целиком и полностью будет определяться условиями договора, касающимися вопросов собственности.

Читайте так же:  Срок исчисления подачи апелляционной жалобы

Налог на прибыль

Налог на добавленную стоимость

Передавая арендодателю неотделимые улучшения арендованного имущества на возмездной основе, арендатор, по смыслу п. 1 ст. 39 НК РФ, осуществляет их реализацию, которая, согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, признается объектом обложения НДС. Это отмечается, в частности, и арбитражными судами (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.04 № А66-3915-03). Причем реализация происходит независимо от того, кто по условиям договора будет являться собственником произведенных улучшений. Дело в том, что ст. 39 НК РФ причисляет к реализации и возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, следовательно, улучшая чужое имущество, арендатор фактически оказывает такие услуги. В связи с тем, что гл. 21 НК РФ приравнивает к реализации также и передачу права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе, то и в случае отсутствия возмещения произведенных затрат на неотделимые улучшения со стороны собственника имущества арендатору придется начислить НДС в момент передачи неотделимых улучшений. Налоговой базой будет служить рыночная стоимость передаваемого имущества (п. 2 ст. 154 НК РФ).

Операции, признаваемые объектом налогообложения, предполагают, в свою очередь, наличие налоговых вычетов (п. 1 ст. 171 НК РФ). В большинстве своем, когда речь идет о капитальных вложениях, вычеты предоставляются на основании п. 6 ст. 171 НК РФ, предусматривающего одну важную особенность: в соответствии с п. 5 ст. 172 НК РФ они производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абзаце втором п. 2 ст. 259 НК РФ, или при реализации объекта незавершенного капитального строительства. Поэтому, если, к примеру, затраты на реконструкцию арендуемого помещения по условиям договора будут учтены на балансе арендатора, то НДС по подрядным работам он сможет предъявить к вычету из бюджета после того, как начнет начислять амортизацию по возникшему у него объекту основных средств. В противном случае (учет на балансе арендодателя) арендатор сможет воспользоваться положенным ему налоговым вычетом в месяце передачи капитальных вложений на баланс арендодателя (в момент реализации).
Рассмотрим некоторые примеры.

Пример 2.

Организация, арендующая офисное помещение, по согласованию с арендодателем произвела его реконструкцию. Исходя из условий договора, арендатор вправе производить улучшения арендованного имущества (реконструкцию, модернизацию) с возмещением арендодателем стоимости этих улучшений по мере их завершения.
Стоимость работ подрядчика, привлеченного для реконструкции, составила 1 770 000 руб. (в том числе НДС – 270 000 руб.) (кредиторская задолженность по договору с подрядчиком в учете арендатора отсутствует). Арендатор передал произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества стоимостью 1 770 000 руб. на баланс арендодателя, что подтверждается актом приема-передачи от 30.08.04, и выставил ему счет-фактуру на оплату этих улучшений с учетом НДС – 270 000 руб.

В бухгалтерском учете арендатора будут сделаны следующие проводки:

Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.
Произведены затраты на реконструкцию арендуемого здания 08-3 60 1 500 000
Учтена сумма НДС согласно счету-фактуре 19 60 270 000
Оплачен счет подрядчика 60 51 1 770 000
Переданы затраты на реконструкцию на счет арендодателя 60 08-3 1 500 000
Начислен НДС на стоимость работ, переданных арендодателю 60 68 270 000
Принят к вычету «входной» НДС, уплаченный при реконструкции 68 19 270 000

В налоговом учете расходы на реконструкцию будут учтены для целей налогообложения как расходы, связанные с оказанием услуг по улучшению чужого имущества.

Пример 3.

Организация, арендующая офисное помещение, установила в нем систему видеонаблюдения и контроля доступа, прочно соединенную со зданием. Исходя из условий договора, все неотделимые улучшения арендатор вправе считать своей собственностью в течение всего срока его действия без возмещения арендодателем стоимости этих улучшений. Стоимость оборудования для системы составила 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб., а расходы на ее установку – 47 200 руб., в том числе НДС – 7 200 руб.

В бухгалтерском учете арендатора будут сделаны следующие проводки:

Содержание операции Дебет Кредит Сумма, руб.
Учтено поступившее оборудование для установки системы видеонаблюдения 07 60 100 000
Учтена сумма НДС по приобретенному оборудованию 19 60 18 000
Оплачен счет поставщика оборудования 60 51 118 000
Принят к вычету «входной» НДС по оборудованию 68 19 18 000
Оборудование передано на установку 08-3 07 100 000
Отражена стоимость работ по установке и монтажу оборудования 08-3 60 40 000
Учтен «входной» НДС по этим работам; 19 60 7 200
Оплачена стоимость монтажных работ 60 51 47 200
Установленная система видеонаблюдения принята на учет арендатора 01 08 140 000
Принят к вычету «входной» НДС по монтажным работам в месяце начала начисления амортизации по введенной в эксплуатацию системе 68 19 7 200

Амортизация по установленной арендатором системе видеонаблюдения должна начисляться в общеустановленном порядке исходя из срока полезного использования, который для целей налогового учета определяется по соответствующей классификации, а для бухгалтерского учета – исходя из срока аренды. Если к моменту окончания срока действия договора данный объект основных средств будет иметь остаточную стоимость, то при его передаче арендодателю она не будет учтена в расходах арендатора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://gaap.ru/articles/uchet_raskhodov_na_neotdelimye_uluchsheniya_arendovannogo_imushchestva/

Порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here