Неотделимые улучшения здания

Информационная поддержка по теме: "Неотделимые улучшения здания" с подробным описанием. В статье мы постарались полностью раскрыть тему. В случае возникновения вопросов, вы всегда можете их задать дежурному юристу.

Неотделимые улучшения здания — это недвижимость

Норма, освобождающая от налога на имущество организаций принятое на учет с 1 января 2013 г. движимое имущество, не дает покоя бухгалтерам. В прошлом номере мы уже касались данной темы. Теперь рассмотрим вопрос о том, подпадают ли под эту норму неотделимые улучшения арендованной недвижимости (письмо Минфина России от 14.03.2013 № 03-05-05-01/7760).

Компания-арендатор обратилась в Минфин России за подтверждением позиции о том, что неотделимые улучшения в арендованном помещении подпадают под действие подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ и с 1 января 2013 г. могут не облагаться налогом на имущество, так как являются движимым имуществом. Логика рассуждений компании такова.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, недра и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ). При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений арендованной недвижимости сами по себе не соответствуют вышеуказанным признакам, поскольку являются лишь частью такого имущества. Все, что не относится к недвижимости, считается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Неотделимые улучшения учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов (п. 5 ПБУ 6/01 «Основные средства»). Арендатор не является собственником неотделимых улучшений. В связи с этим у него отсутствует возможность встать на учет в налоговом органе по месту нахождения арендуе­мого объекта с целью уплаты налога и представления налоговой декларации (расчета) в отношении неотделимых улучшений. На основании этого компания пришла к выводу, что неотделимые улучшения арендованной недвижимости, учитываемые на балансе арендатора, можно рассматривать как движимое имущество и, соответственно, применять к ним подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ.

Минфин России с такой трактовкой положений законодательства не согласился. Он указал, что неотделимые улучшения являются капвложениями в арендуемую недвижимость. Такие вложения увеличивают ее первоначальную стоимость. Поэтому подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ на них не распространяется.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Действительно, неотделимые улучшения нельзя рассматривать в отрыве от здания. Это заложено в самом их названии. Соответственно, часть здания в виде его неотделимых улучшений также относится к недвижимому имуществу. Ведь переместить куда-нибудь эту часть без нанесения ущерба зданию невозможно. После возврата арендованного имущества неотделимые улучшения будут учтены арендодателем как модернизация (дооборудование) на счете 08 с последующим увеличением первоначальной стоимости этого имущества по дебету счета 01 (п. 42 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Источник: http://www.eg-online.ru/article/206369/

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Читайте так же:  Заявить судебные издержки за кассацию

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ:

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.

Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.

При применении метода сравнительного подхода стоимость объекта определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объектов. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и рассматриваемым объектом. Сравнительный подход не применялся, поскольку ремонт, реконструкция на каждом конкретном объекте, строго индивидуален, аналоги по их количественным и качественным характеристикам на рынке отсутствуют.

Единственно возможным и наиболее точным является затратный подход оценки данных затрат. Данный метод основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом конструктивных материалов, функциональным и экономическим устареванием объекта оценки.

При проведении расчетов оценка стоимости ремонта показывает эффективность произведенных затрат, сумму компенсации за неотделимые улучшения имущества с учетом стоимости денежных средств по истечению времени с момента проведения ремонтных работ. К примеру арендодатель приобретает улучшения по окончанию действия договора аренды, когда стоимость затрат на ремонт (работы, услуги и материалы) потеряли свою первоначальную стоимость в силу инфляции и физического износа отделочных материалов. В силу данных причин нельзя рассчитывать на полную стоимость всех понесенных затрат.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РЕМОНТА

Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оценки неотделимых улучшений существует возможность произвести независимую оценку с привлечением оценщика и подготовкой отчета об оценке где:

    Отражаются неотделимые улучшения ремонта или реконструкции; Определена стоимость капитальных затрат (работы, услуги, материалы); Рассчитаны количественные и качественные их величины (наименование и объем).

Мною как независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет предоставляются услуги по оценке стоимости неотделимых улучшений зданий и помещений различного назначения.

Документы необходимые для юридической защиты отчета размещены на главной странице сайта (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).
    Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);

При их наличии:

Источник: http://cena777.ru/ocenka-stoimosti-remonta-kak-neotdelimyx-uluchshenij-imushhestva/

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

Читайте так же:  Сколько действует госпошлина в суд

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Источник: http://www.garant.ru/article/6688/

Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело?

По общему правилу участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса). Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников (ст. 247 ГК РФ).

Значит ли это, что для увеличения своей доли лицу, которое произвело улучшение имущества, нужно получить согласие другого собственника? Или вполне достаточно согласия на осуществление самого улучшения? Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций не смогли прийти к общему мнению, поэтому Верховному Суду Российской Федерации пришлось их рассудить.

Суть спора

3 ноября 2006 года общество «Ф» и организация «Б» стали собственниками столовой площадью 778,5 кв. м. Общество получило 4/5 в праве общей долевой собственности, а организация – оставшуюся 1/5. Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники согласовали в договоре от 1 июня 2009 года. В частности, они предусмотрели обязанность организации «Б» согласовывать с обществом «Ф» реконструкцию помещений, связанную с неотделимыми улучшениями.

За период с 2009 по 2011 годы организация провела реконструкцию и техническое переоборудование помещения столовой. Помещение претерпело перепланировку, а над комнатами первого этажа появилась антресоль. В итоге общая площадь помещения столовой увеличилась на 174,8 кв. м, то есть до 953,3 кв. м.

Стороны обратились в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на увеличенную площадь, и оно было зарегистрировано за ними в прежних долях (то есть 1/5 – за организацией, а 4/5 – за обществом).

Однако организация «Б», полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение ее доли в праве на общее имущество, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу «Ф» о признании за ней права на долю 3305/9533 в отношении помещения столовой площадью 953,3 кв. м, а за ответчиком – права на долю 6228/9533.

О том, какие улучшения могут считаться отделимыми, узнайте из материала «Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества» в «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный
доступ на 3 дня!

Тем не менее, суд в удовлетворении исковых требований отказал (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17 августа 2015 г. по делу № А32-18401/2015). Свое решение он мотивировал тем, что пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ). Таким образом, для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества собственнику нужно не только доказать осуществление неотделимых улучшений, но и получить согласие сособственников на изменение долей. Однако такое соглашение между сторонами не заключалось. На основании этого суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцом не был соблюден порядок пользования общим имуществом.

А вот апелляция сочла иначе. Суд учел положения заключенного сторонами договора о пользовании общей собственностью. Этим договором был регламентирован порядок согласования вторым собственником реконструкции и технического переоборудования помещений. В рассматриваемом споре такое согласие было выражено в письменной форме и представлено в виде переписки сторон, которая, как отметил суд, свидетельствует о наличии согласия ответчика на проведение истцом реконструкции. Этого, по мнению апелляции, вполне достаточно для того, чтобы считать порядок пользования общим имуществом соблюденным. В связи с этим суд пришел к выводу, что истец имеет право на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение. Решение нижестоящей инстанции при этом было отменено (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. № 15АП-18487/15).

Читайте так же:  Судебно медицинская экспертиза побои
Видео (кликните для воспроизведения).

Кассация, напротив, с позицией суда апелляционной инстанции не согласилась и, отменив его, оставила в силе решение суда первой инстанции (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2016 г. № Ф08-2449/16). Суд округа согласился с решением Арбитражного суда Краснодарского края в том, что наличие согласия ответчика на реконструкцию не является согласием на увеличение доли истца. И поскольку соглашение сторон об изменении долей в праве общей собственности отсутствует, порядок пользования общим имуществом нельзя считать соблюденным. Следовательно, оснований для увеличения доли организации «Б» не имеется.

Позиция ВС РФ

КРАТКО

Реквизиты решения: Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315.
Требование заявителя: Признать за ним право на увеличение доли в общем имуществе в связи с произведенными неотделимыми улучшениями, несмотря на отсутствие согласия на это со стороны второго собственника.
Суд решил: Иск удовлетворить, поскольку для изменения доли необходим лишь факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества, согласованных с другим собственником. Согласие на увеличение самой доли при этом не требуется.

В результате истец был вынужден обратиться в ВС РФ с жалобой, в которой просил отменить акты судов первой и кассационной инстанций и оставить в силе апелляционное постановление. И Судебная коллегия по экономическим спорам согласилась с ним (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27 декабря 2016 г. № 308-ЭС16-10315).

Суд отметил, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на увеличение своей доли, если эти улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия на то остальных участников (п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247 ГК РФ). Таким образом, сделал вывод ВС РФ, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, – это увеличение доли лица, которое их произвело.

В данном случае на выполнение истцом работ, повлекших перепланировку и увеличение площади недвижимого имущества, было получено согласие второго участника. То есть неотделимые улучшения были произведены с соблюдением установленного собственниками порядка его использования и без возражений одного собственника на их выполнение за счет другого.

Поскольку стороны не согласовали иные последствия улучшения общего имущества, суд апелляционной инстанции обоснованно, по мнению Суда, усмотрел основания для увеличения доли организации «Б» в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

Более того, добавил ВС РФ, вывод судов первой и кассационной инстанций о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии на то согласия других участников противоречит закону, не предусматривающему такого дополнительного основания для увеличения доли. Для изменения доли необходим лишь сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним из собственников, но при обязательном соблюдении порядка пользования общим имуществом. А именно, при согласии других собственников на выполнение неотделимых улучшений.

Иной подход, по мнению ВС РФ, влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, который тем самым повысил имущественную оценку своей доли, но отказывается при этом увеличить долю участника, выполнившего эти улучшения. Тогда как никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

С учетом этого ВС РФ отменил обжалуемые судебные акты и оставил без изменения Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, признав право истца на увеличение его доли в праве общей долевой собственности на помещение столовой до 3305/9533.

Источник: http://www.garant.ru/article/1089037/

Улучшения отделимые и неотделимые: в чем различие

Подробнее о том, в каком порядке сторонам договора аренды учитывать неотделимые улучшения, рассказано:

Зачем нужно различать улучшения

Одной из причин, почему необходимо разделять отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, является то, что арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора при выполнении трех услови й п. 2 ст. 623 ГК РФ :

• право на возмещение неотделимых улучшений предусмотрено договором аренды;

• улучшения произведены за счет средств арендатора;

• арендодатель дал согласие на производство улучшений.

Отделимые же улучшения изначально являются собственностью арендатора, если договор аренды не содержит условия о том, что они — собственность арендодател я Определение ВС от 10.04.2017 № 309-ЭС17-2544 .

Кроме того, неотделимые улучшения как у арендатора, так и у арендодателя зачастую формируют отдельный объект ОС, а значит, подлежат амортизации и облагаются налогом на имуществ о п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 374 НК РФ . В отличие от отделимых улучшений.

Признаки неотделимых улучшений

Что такое неотделимые улучшения, в НК РФ не сказано. Следовательно, институты, понятия и термины гражданского законодательства, используемые в НК, нужно применять в том значении, в каком они используются в ГК п. 1 ст. 11 НК РФ .

Читайте так же:  Дни подачи заявлений в суд

Однако в ГК РФ сказано только то, что неотделимыми являются такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имуществ а п. 2 ст. 623 ГК РФ . При этом степень вреда не конкретизирована. Однако при демонтаже практически любого улучшения повреждений не избежать. Хотя бы тех же царапин. Значит ли это, что улучшение было неотделимым? Давайте посмотрим, что об этом говорят суды.

Упомянутые в статье судебные решения можно найти:

Суды используют следующие критерии, позволяющие определить, являются ли улучшения неотделимыми.

Произошло повышение качественных характеристик помещения. Если арендатор переустроил объект и повысил его технико-экономические показатели, то такие улучшения являются неотделимыми. Верно и обратное: если демонтаж улучшений приведет к ухудшению показателей первоначального объекта, то их также следует считать неотделимым и Постановление АС ЗСО от 27.12.2017 № Ф04-5403/2017 ; Определение ВС от 09.08.2016 № 310-ЭС16-10692 .

Улучшения носят капитальный характер. Улучшения являются неотделимыми, если связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением или капитальным ремонто м Постановления АС УО от 18.01.2018 № Ф09-7378/15 ; 9 ААС от 04.12.2017 № 09АП-45765/2017 ; АС ЗСО от 04.10.2016 № Ф04-4342/2016 ; Письмо Минфина от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480 .

Улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, арендатор установил окна, двери, системы освещения и отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы освещения и отопления не имеют самостоятельного хозяйственного назначения вне помещений, в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. Поэтому возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимом характер е Постановление АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 .

Помимо этого, некоторые суды прямо указывают на то, что неотделимыми улучшениями является практически все, что прочно связано с этим зданием или помещением. Ведь при демонтаже тот или иной вред будет причинен в любом случа е Решение АС г. Москвы от 20.10.2017 № А40-110569/15-40-885 .

Что включить в договор аренды

Чтобы избежать споров, стороны договора аренды могут прописать в договоре или дополнительном соглашении к нему, какие улучшения считаются отделимыми, а какие — нет Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018 ; АС УО от 20.09.2016 № Ф09-8579/16 . Например, так.

Стороны по настоящему договору аренды согласовали, что к неотделимым улучшениям предмета аренды относятся: изменение части здания, его конструктивных элементов, которые невозможно отделить без ущерба для последнего, включая результаты произведенных СМР, перепланировку объекта аренды, установку окон, дверей и дверной фурнитуры, монтаж подвесного потолка (в том числе светильников, являющихся его конструктивной частью), систем кондиционирования и вентиляции, дополнительного инженерного оборудования.

Для того чтобы разобраться с тем, какие улучшения стоит относить к неотделимым, закажите строительную экспертизу. Она поможет как на стадии заключения договора, так и в суде Постановление АС МО от 01.06.2018 № Ф05-7293/2018 .

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2019/2/3972-uluchshenija_otdelimie_neotdelimie_chem_razlichie.html

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это блага, способствующие усовершенствованию, модернизации, увеличению срока эксплуатации или увеличению стоимости предмета аренды и, при этом, их невозможно отделить без нанесения ущерба имуществу или изменения его первоначального вида и свойств.

Что признается неотделимыми улучшениями

Ныне действующее законодательство выделяет две кардинально разные категории улучшений имущества, опосредуемого в рамках аренды. В числе таковых:

  • Отделимые улучшения – улучшения, которые возможно отделить от предмета аренды без нанесения ущерба и изменения первоначального существа объекта. Они признаются собственность арендатора, который вправе забрать их, в случае если арендодатель не предложит компенсацию за оставление таковых на прежнем месте.
  • Неотделимые улучшения – те, которые не представляется возможным отделить без нанесения ущерба имуществу арендодателя или самому объекту, выступающему улучшением.

Особенности неотделимого улучшения:

  1. Могут производиться только с согласия собственника;
  2. Производятся за счет средств арендатора;
  3. Увеличивают ценность предмета аренды;
  4. Усовершенствуют функциональность, технические характеристики имущества, потребительские свойства или срок эксплуатации;

Важно понимать, что в соответствии со ст. 616 ГК РФ за арендатором имущества закрепляется обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения, который не подразумевает производства улучшений, способствующих повышению цены имущества. Это правило полагает, что во время текущего ремонта не может быть произведено капитальных улучшений.

Наниматель имущества, совершивший улучшения против воли собственника может получить требование о их устранении и восстановлении первоначального вида объекта.

К числу неотделимых улучшений можно отнести:

  • Реконструкция, перепланировка;
  • Достройка, пристрой (завершение ранее начатого строительства или возведение дополнительного строения);
  • Модернизация (замена старых электропроводов или трубопровода на новый);
  • Техническое оснащение (установка системы сигнализации и прочее);
  • Садовое обустройство (посадка плодоносных деревьев);
  • Покраска (например, в отношении автомобиля);

Особенности учета и компенсации неотделимых улучшений

Согласно положениям Гражданского кодекса, издержки на осуществление неотделимых улучшений могут быть компенсированы в том случае, если были согласованы ссобственником имущества. Если же такового согласия не было и арендодатель не настроен на добровольную компенсацию, то арендатор не вправе требовать возмещения.

Компенсация стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, чаще всего, происходит в следующем виде:

  • Путем соразмерного уменьшения арендного платежа;
  • Путем денежной компенсации произведенных работ.

При этом стороны должны заранее согласовать следующие нюансы компенсации:

  1. Будут ли компенсированы затраты на строительно-ремонтные работы или компенсация предусмотрена только в рамках затрат на материалы;
  2. Срок, в течение которого будет произведена компенсация (за время действия договора, после фактического осуществления улучшений, по истечении периода действия договора).
Читайте так же:  Размер ренты с пожизненным содержанием

Учет неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения входят в круг амортизируемого имущества. Учет неотделимых улучшений арендованного имущества допускается как со стороны арендатора, так и арендодателя.

Собственник, согласившийся на улучшения должен помнить следующее (при налогообложении):

  • Согласно НК РФ, учету подлежит амортизируемое имущество, у которого срок полезного использования превышает 1 год, его стоимость не менее 20000 и оно оплачено собственником помещения;
  • После произведения улучшений возрастает стоимость объекта;
  • После компенсации расходов арендодатель вправе начислить амортизацию путем увеличения ее размера;
  • Обязательно учитывается фактор, свидетельствующий о продлении срока эксплуатации в результате капитальных вложений.

Арендатор вправе учитывать неотделимые улучшения при отражении расходов. При этом важны следующие моменты:

  • Имеется согласие со стороны собственника на осуществление капитальных изменений;
  • Траты отражаются при расчете налога на прибыль (если была компенсация);
  • Амортизация может быть начислена за учтенный объект (если компенсация еще не была произведена);
  • Амортизация может начисляться с первого дня месяца, следующего за месяцем, когда неотделимые улучшения были введены в эксплуатацию (необходимо наличие документа, подтверждающего завершение работ – акт приема-передачи);
  • Амортизация позволяет списать произведенные при капитальном вложении траты только за период, в течение которого действуют арендные отношения и в рамках месячной суммы амортизации;
  • Если за период договорных отношений по аренде амортизация не покрыла ранее произведенные расходы, то они остаются неучтенными (переходят в статус убытков) и не принимаются во внимание при налогообложении.
  • Пролонгация договора позволяет сохранить возможность начисления амортизации.

Важно учитывать то, что суммы амортизации рассчитываются по сроку полезного использования и по правилам классификации основных средств (ранее применялось правило о расчете на основании амортизационных групп).

Если арендатор, осуществивший неотделимые улучшения, принял их на свой баланс объектов основных средств, то он обязан уплачивать с него налог на имущество. Однако, если собственник имущества внес соответствующую компенсацию до введения в эксплуатацию капитальных вложений, то они не могут быть учтены в объеме основных средств арендатора и не подлежат обложению налогом.

Учет капитальных улучшений в бухгалтерском отчете может быть отражен, если выполнены следующие условия:

  1. Улучшения объекта используются при производстве продукции, управленческой деятельности, либо для других нужд, подразумевающих получение оплаты;
  2. Объект будет использоваться в течение длительного времени (не менее 1 года);
  3. Последующая перепродажа объекта не входит в объем целей организации;
  4. В перспективе, объект сможет приносить компании доход.

Как в договоре предусмотреть неотделимые улучшения

Осуществление неотделимых улучшений выступает юридическим фактом, который требует надлежащего оформления. Стороны могут предусмотреть такую модернизацию в виде отдельного соглашения, либо в качестве приложения к основному соглашению, описывающему предмет аренды.

Договор на возмещение стоимости улучшений, признанных неотделимыми, должен содержать:

  • Перечень объектов, выступающих в качестве улучшений;
  • Их предварительную стоимость (стоимость материалов и строительно-ремонтных услуг);
  • Время осуществления работ по осуществлению капитальных улучшений (важный аспект при бухгалтерском учете);
  • Порядок оплаты капитальных вложений (кем будут оплачиваться, в какие сроки);
  • Конкретное указание на согласованность действий, как со стороны арендодателя, так и арендатора;
  • Ответственность за неисполнение обязательств или просрочку исполнения.

Практика арендных правоотношений показывает, что стороны вправе предусмотреть универсальное условие, касающееся производства капитальных вложений, которое указывает на то, что арендодатель изначально согласен на любые виды капитальных преобразований и арендатору нет необходимости каждый раз согласовывать этот момент. Однако, в случае возникновения спора, такая правовая конструкция может оказаться не надежной.

В случае, если таковая модернизация была произведена с согласия правообладателя арендованного имущества, но не оформлена документально, после чего он выдает отказ на возмещение, арендатору стоит прибегнуть к судебному оспариванию. В качестве доказательственной базы могут выступать:

  • Показания свидетелей, присутствующих при разговоре;
  • Аудио-, видео записи;
  • Подписи на чеках о покупке материалов или фактическая компенсация расходов.

Определение стоимости неотделимых улучшений

Улучшения, за которые арендатор требует компенсации, должны отвечать следующим требованиям:

  1. Производиться с согласия арендодателя и (или) балансодержателя;
  2. Их отделение повлечет нанесение вреда конструкции предмета аренды;
  3. Они носят характер капитальных вложений.

Прежде чем производить компенсацию расходов, собственник, обычно, проводит анализ объема выполненных работ, на основании которых делает вывод о затратах по улучшению.

В объем стоимости капитальных вложений может входить:

  • Расходы на сооружение улучшения;
  • Их производство, изготовление;
  • Доведение до качественного состояния, в котором они будут признаны пригодными для эксплуатации.

Стоимость капитальных вложений определяется посредством затратного подхода, который применяется в виде расчета величины затрат на создание улучшений.

Особенности выявления стоимости:

  • На конечный результат расчетов не влияют особенности инвестиций (перерасход или экономия материала и прочее);
  • Определяется по стоимости сметно-строительных работ, которые были произведены на дату оценки по соответствующим ведомостям объема работ;
  • Стоимость работ по производству капитальных улучшений носит договорной характер и напрямую зависит от сроков и объемов их осуществления.

Заключение

Любые действия, связанные с осуществлением неотделимых улучшений должны быть согласованы с правообладателем предмета аренды, так как его воля напрямую сказывается на возможности получения компенсации за произведенные затраты. Собственником указанных улучшений всегда остается арендодатель. Компенсация за капитальные вложения может производиться путем соразмерного уменьшения платежа по аренде или путем денежной выплаты от собственника.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://law03.ru/finance/article/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva

Неотделимые улучшения здания
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here